Objektaufnahme: Checkliste und Objektaufnahmebogen für Makler

Was gehört in eine Objektaufnahme?

Eine Objektaufnahme erfasst beim Eigentümer die Daten zum Objekt, seinen Zustand und seine Ausstattung, den Energieausweis, die Verkaufsabsicht und die vorhandenen Unterlagen. Aus diesen Angaben entstehen Bewertung, Exposé und Anzeige. Was beim Termin fehlt, fragen Sie später einzeln nach, und jede Nachfrage verzögert die Vermarktung. Ein fester Aufnahmebogen sorgt dafür, dass Sie jedes Objekt gleich vollständig aufnehmen. Unseren Bogen für Wohnung, Haus und Mehrfamilienhaus finden Sie unter diesem Artikel als PDF.

Die Objektaufnahme folgt auf die Akquise. Wie Sie überhaupt an den Termin kommen, beschreiben Was ist Objektakquise? und Alleinauftrag gewinnen.

Vor dem Termin: Unterlagen beim Eigentümer anfragen

Bitten Sie den Eigentümer schon bei der Terminvereinbarung, Unterlagen bereitzulegen. Dann sehen Sie vor Ort, was vorliegt und was fehlt. Übliche Unterlagen für Bewertung und Exposé sind:

Die Liste nennt übliche Unterlagen. Welche davon Sie im Einzelfall brauchen, hängt vom Objekt und vom Auftrag ab.

Vor Ort: die Checkliste für die Aufnahme

Gehen Sie beim Termin in einer festen Reihenfolge vor. Der Aufnahmebogen folgt diesem Aufbau:

Am Ende bestätigen Eigentümer und Makler den Bogen mit Unterschrift. So haben beide denselben Stand, wenn das Exposé entsteht.

Fotos, Aufmaß und Grundriss

Planen Sie die Fotos bei der Aufnahme mit. Notieren Sie, welche Räume und Ansichten ins Exposé gehören und ob ein Fototermin bei besserem Licht sinnvoller ist. Fehlen Grundrisse oder weichen sie vom Bestand ab, halten Sie das im Bogen fest und klären Sie mit dem Eigentümer, wer sie neu erstellt. Wohnfläche und Grundriss sind die Angaben, nach denen Interessenten zuerst filtern.

Was beim Energieausweis gilt

Klären Sie bei der Aufnahme, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt. Die Regeln dazu stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

Soll ein bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder Teileigentum verkauft oder ein Gebäude oder eine Wohnung vermietet, verpachtet oder verleast werden und liegt für das Gebäude noch kein gültiger Energieausweis vor, muss in der Regel ein Energieausweis ausgestellt werden (§ 80 Absatz 3 Satz 1 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 gilt das auch bei der Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags. Ausnahmen gelten etwa für kleine Gebäude und bis zum 31. Dezember 2026 für Baudenkmäler (§ 79 Absatz 4 GModG).

Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen; er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach bestimmten Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird (§ 79 Absatz 3, § 80 Absatz 2 GModG).

Welche Art von Energieausweis für das Objekt nötig ist, klären Sie mit dem Aussteller.

Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, sind digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen; auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers auch in Papierform (§ 79 Absatz 2 GModG).

Vorlage bei der Besichtigung

Bei einem Verkauf muss der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorlegen (§ 80 Absatz 4 Satz 1 GModG). Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Pflicht ebenfalls (Satz 2). Ohne Besichtigung ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen (Satz 3). Fordert der potenzielle Käufer zur Vorlage auf, ist der Ausweis spätestens dann unverzüglich vorzulegen (Satz 4). Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis oder eine Kopie dem Käufer zu übergeben (Satz 5). Bei Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt das entsprechend (Absatz 5).

Legt ein Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler vorsätzlich oder leichtfertig den Energieausweis nicht spätestens bei der Besichtigung oder nicht unverzüglich auf Aufforderung vor oder übergibt er ihn nach Abschluss des Vertrags nicht unverzüglich, handelt er ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu 10.000 € betragen (§ 108 Absatz 1 Nummer 18 und 19, Absatz 2 Nummer 2 GModG in der vom 29. Juli bis zum 31. Dezember 2026 geltenden Fassung; ab dem 1. Januar 2027 Absatz 1 Nummer 19 und 20, Absatz 2 Nummer 2).

Ausnahmen: kleine Gebäude und Baudenkmäler

Für kleine Gebäude gelten die Vorschriften zum Energieausweis nicht (§ 79 Absatz 4 GModG). Als kleines Gebäude gilt bis zum 31. Dezember 2026 ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2027 ein Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Absatz 1 Nummer 17 GModG). Bis zum 31. Dezember 2026 gelten die Pflichten zur Ausstellung und Vorlage bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing für Baudenkmäler nicht (§ 79 Absatz 4 Satz 2 in der bis dahin geltenden Fassung). Ab dem 1. Januar 2027 enthält § 79 Absatz 4 diese Ausnahme nicht mehr; die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass die EU-Gebäuderichtlinie sie gestrichen hat (BT-Drs. 21/6278, S. 113); klären Sie bei Baudenkmälern mit dem Aussteller, ob ab 2027 ein Energieausweis nötig ist.

Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz in der Fassung 2026 bei Gesetze im Internet, § 79 und § 80; Fassung ab 2027 und § 108 nach dem Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226; Begründung BT-Drs. 21/6278, S. 113. Alle abgerufen am 26.10.2026.

Nach der Aufnahme: vom Bogen zum Exposé

Übertragen Sie die Angaben zeitnah in Ihre Maklersoftware und legen Sie fest, was noch fehlt und wer es besorgt. Aus dem Bogen entstehen dann Bewertung, Exposé und Anzeige. Sobald ein Energieausweis vorliegt, gehören bestimmte Angaben daraus in die Immobilienanzeige; welche das sind, beschreibt der Ratgeber Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Holen Sie die Freigabe des Eigentümers für das Exposé ein, bevor Sie es veröffentlichen.

Dieser Text gibt die Rechtslage nach den genannten Quellen mit Stand 26. Oktober 2026 wieder. Er ersetzt weder eine anwaltliche Prüfung noch eine Rechtsberatung. Lassen Sie insbesondere prüfen: welche Ausweisart nötig ist; Baudenkmäler.